过去几年，写字楼市场经历了漫长的调整期，空置率攀升、租金承压，不少投资者和自用企业都在观望。进入2025年年中，市场开始出现微妙变化，一线城市核心区的大宗交易明显回暖，部分区域租金跌幅收窄。那么，2026年是否真的到了可以入场的时机？我们不妨从供需数据中寻找线索，拨开迷雾。
过去五年，写字楼供应高峰集中在一线城市的新兴商务区，比如北京丽泽、上海前滩、深圳前海等地。大量新增项目入市直接拉高了整体空置率。但根据多家机构统计，2025年全国重点城市写字楼新增供应同比缩减约25%，预计2026年这一趋势将延续。
以北京为例，2024-2025年入市项目多为前期规划，而2026年计划交付的项目数量明显减少。仲量联行数据显示，2026年北京甲级写字楼新增供应预计仅为30万平方米左右，较2020年峰值下降近六成。供应端收缩，意味着未来两年市场将进入去库存阶段，业主方的议价空间会逐步收窄。 城市 2024年新增供应（万㎡） 2026年预估新增（万㎡） 变化幅度 北京 80 30 -62.5% 上海 120 55 -54.2% 深圳 90 40 -55.6%
供应端的缩减并非偶然，背后是地方政府对商业用地出让节奏的把控，以及开发商对增量项目更为谨慎的决策。戴德梁行指出，2025-2026年写字楼开工面积已连续两年负增长，未来供应量将长期低位运行。
1. 科技行业需求走出阵痛期
过去两年互联网企业经历了大规模裁员和退租，但2025年一季度开始，头部科技公司的租赁需求出现回暖。字节跳动、腾讯等在核心区续租并小幅扩租，人工智能、芯片设计等细分领域的企业成为新租户主力。虽然整体租赁面积尚未恢复到2021年高峰，但增量已经转正。
2. 金融行业保持稳定吸纳
银行、证券、保险等传统金融机构依然是写字楼的压舱石，尤其是外资机构在核心区配置需求稳健。2025年上海陆家嘴区域录得多笔外资律所、私募基金的扩租案例，单笔面积多在一两千平方米。金融业的需求对租金敏感度相对较低，更看重地段和楼宇品质。
3. 专业服务业持续扩容
咨询、会计、法律等专业服务公司，随着企业出海和合规需求增加，办公面积不降反升。这类企业通常选择核心区甲级写字楼，且租约期限较长。
综合来看，需求端虽然不会爆发式增长，但结构性改善明显，尤其是低成本区域（如新兴商务区）性价比突出的项目，正吸引性价比导向的租户。
2025年三季度，全国重点城市甲级写字楼平均租金同比下降约3%，但降幅相比2024年同期收窄了1.5个百分点。空置率方面，一线城市核心区空置率已出现拐点，北京金融街、上海陆家嘴空置率降至8%以下，而非核心区如北京丽泽、上海北外滩空置率仍在25%以上。 这意味着，市场并非整体触底，而是 “核心区见底，非核心区仍在寻底” 。对于自用买家来说，如果目标位于核心区，当前租金已接近历史低位，且业主方愿意提供更长免租期和装修补贴。2026年随着供应减少，核心区业主的让利空间可能会收窄，因此今年四季度到明年一季度可能是谈判窗口期。
高力国际研究显示，当空置率降至10%以下时，租金通常率先企稳。目前京沪核心区已满足这一条件，而其他区域仍需观察。如果2026年经济增速保持5%左右，写字楼整体空置率预计将回落至18%以内。
1. 自用型买家：优先选择核心区存量项目
对于企业自用，建议优先关注核心区2010年以后建成的甲级写字楼，这些楼宇设施维护良好，且当前业主出售意愿较强，有机会以低于建造成本的价格购入。例如，深圳福田中心区某栋写字楼近期成交价仅为建造成本的七成，相当于以“二手价”买入。同时，留意大宗交易市场的动向，如果楼龄超过15年，需额外评估改造投入。
2. 长期投资者：关注新兴商务区的价值洼地
部分新兴商务区虽然当前空置率较高，但随着轨道交通和配套完善，未来3-5年有望迎来补涨。比如北京丽泽、上海徐汇滨江、广州琶洲，这些区域当前租金比核心区低30%-50%，且规划了大量TOD项目。投资这类物业需要耐心，持有期至少5年以上。
3. 套利型资金：聚焦城市更新与小众标的
一些老旧写字楼通过改造升级可以提升租金溢价，比如将传统办公区间改为共享办公或灵活业态。这类项目需要较强的操盘能力，但也可能带来较高回报。例如，上海静安寺附近一栋80年代写字楼，经改造后租金提升了40%。不过风险较高，需谨慎评估。
即使数据上看起来2026年供需关系改善，但市场仍存在不确定性。一是宏观经济走势，如果GDP增速低于4%，企业租赁需求可能再度收缩；二是远程办公的长期影响，虽然目前混合办公模式对租赁面积冲击减弱，但若出现技术革命（如元宇宙办公），可能改变需求结构；三是政策变动，比如房地产税试点扩大、商业贷款利率调整等，都可能影响投资回报测算。
另外，需要注意流动性风险。写字楼交易属大宗资产，变现周期长，当前二手市场挂牌量较大，买家议价能力较强，但未来如果价格反弹，再想买入就晚了。建议做好现金流规划，避免高杠杆。
2026年的写字楼市场，更像一个“分化中的机会”而非普涨的盛宴。核心区供应枯竭、需求稳健，价格底部渐明；非核心区仍需时间消化存量。如果手上有长期资金，且看准了优质标的，那么现在入场，大概率不会站岗。但如果你是短期投机者，这也许不是最好的选择。
